徐汇营改增后房地产怎么分录，记账，交税
不管是按销售的一定比例收取加盟商管理费还是核定固定管理费，均需要缴纳增值税，税务局是按合同和企业确认的收入来核税的，至于贵司采用何种方式核定管理费，税务局原则上是不会限制的，关键要符合行业规定即可。
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1、会计处理的变化
营改增之前，房地产开发企业按照“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%。
借：银行存款
贷：主营业务收入
借：营业税金及附加
贷：应交税费——应交营业税
借：营业税金及附加
贷：应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——应交教育费附加
应交税费——应交地方教育附加
营改增后，房地产开发企业适用11%的增值税税率，老项目适用5%的简易征收。同样的条件，相关的会计处理如下：
借：银行存款
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）
不考虑当月增值税进项税额的情况下：
借：营业税金及附加
贷：应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——应交教育费附加
应交税费——应交地方教育附加
2、交税
(一)房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。
(二)房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
(三)房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。。
(四)房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
(五)房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
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