自贸区房地产行业的财务税收合规怎么写？

进行税收自贸区合规的前提必须是合法的，所使用的税务处理都是有法可依的。既然是自贸区合规，就要具有一定预见性，要预估经济业务可能会发生的变化。税务合规一定是事前合规，您们老板提前要求您们做好税务合规这是非常好的，说明您们老板具有良好的税务意识。

财务人员做税务合规，就是要分析各种可能的税务处理方式对企业税负的影响，然后选择对企业最有利的方式，当然前提还是合法二字。

既然需要分析税务处理方式，我们就必须对我们的经济业务涉及的税法规定做全面的了解和掌握，千万不能是道听途说，一定要能找到明确法律法规做依据。

先说说您提到的5%征收率。

如果您们是使用5%的简易征收率，事情就简单了，根本不需要进行多少合规，与原来缴纳营业税也没有多大的区别。

但是，您必须明白5%适用条件，现在是5%并不意味着以后一直是5%，如果变成了11%您们又怎么办呢？

房地产开发企业5%的适用只有两种情况：

1、小规模纳税人

但是，需要注意营改增企业小规模纳税人转一般纳税人的限额是500万元。您们如果现在是小规模纳税人需要计算您们未来开发项目的销售额，一旦转为一般纳税人后就不能继续按照5%征收率了。需要计算二者转换之间的平衡点。

2、房地产老项目可以选择适用简易征收5%

老项目的界定：《建筑施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前；《建筑施工许可证》未注明的合同开工日期或者未取得《建筑施工许可证》但建筑施工承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的。

根据《建筑法》规定，在中华人民共和国境内从事建筑施工的，建筑单位在开工前应当按照规定，向工程所在地县级以上建设行政主管部门申请开工施工许可证。

所以，您们首先要判断您们现在在打地基的项目是否满足老项目的条件。

如果不满足老项目的条件或者现在是小规模纳税人但是未来该项目销售过程中会被转为一般纳税人的，就需要好好考虑11%的税率了，不要想着5%。

如果是11%的税率，这时需要考虑怎么尽可能多的取得增值税进项税额。就需要考虑您们承包商或服务商的选择，对方是否能够提供增值税专用发票，提供专用发票的税率是多少，需要测算不同发票或不同税率之间的平衡点。

说了税率的问题，就再说说纳税义务时间的问题。

本次营改增对于房地产开发企业的一大利好就是——预收款不再产生纳税义务，仅仅只是按照预收款进行预征，预征率3%。

您给老板写这个合规报告，要基于税法规定如实向老板进行汇报，重点是打消老板脑海中存留的一些道听途说的所谓合规的办法，讲清楚各种方式的利弊。另外需要提醒一点，现在税务局上了金税三期，功能很强大，如果老板有不好的想法需要提前给打预防针。增值税合规不外乎就是进项和销项，您自己好好考虑一下。

如有具体税务问题，欢迎继续提问探讨。