房地产自查报告如何写？

提示信息显示您们利率达到了27.0408%，这个肯定是明显高于银行同期贷款利率，存在多计财务费用等风险。所以金税系统会出现预警。这样高的利率，我也表示有点高。但是对于房地产行业也许是正常的，但是可能您们没有在纳税申报做调整所致。

但是，简单的按照2015年度的利息支出与企业资产负债表的短期借款、长期借款相除也是不科学的。因为存在以下可能：

1、当年度的借款期限小于1年，在资产负债表上期初和期末都未显示，但是实际是发生了且有利息支出；

2、企业可能按照会计准则对长期借款、企业债券、融资租赁等业务按照实际利率计算了融资费用，形成了税会差异，而所得税申报时未做合理纳税调整。

无论哪种情况，既然税务局已经给出需要回答的问题，我认为自查报告就需要紧紧围绕其问题，一一回答清楚。

问题一：核查借款方是否关联方，借款金额比例是否符合规定要求。

关于关联方借款，税法规定有：

1、《企业所得税法》第四十六条：

企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。

2、财税[2008]121号：

在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

企业实际支付给关联方的利息支出，符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：

（一）金融企业，为5：1；

（二）其他企业，为2：1；

企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。

3、国税函[2009]777号：

企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称税法）第四十六条及《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税〔2008〕121号）规定的条件，计算企业所得税扣除额。

企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分, 根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。

（一）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；

（二）企业与个人之间签订了借款合同。

对于贵公司2015年度所有的借款人应该列一张清单，清楚罗列各借款人的借款借款金额、利率、期限、实际利息支出、是否具有关联关系等，同时提供借款合同、利息支付凭据作为自查报告的附件或佐证资料。对照我上述罗列的关于关联方借款的规定，认真比照，如果不满足税前扣除条件的，也在表上注明清楚。

问题二：核查借款合同是否对利率有明确约定，合同利率与银行同期同类贷款利率差异程度如何

《企业所得税法实施条例》第三十八条规定：

企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：

(一)非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；

(二)非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。

在问题一的借款清单基础上，比对非金融机构借款利率与金融机构同期同类借款利率的差异。金融机构借款利率可以找最高的作为比较基础，当然须满足同期同类。

问题三：核查企业借款利息是否存在资本化情况

主要核查长期借款利息或短期借款使用在项目期限超过1年以上是否按照会计准则和税法规定，将其利息计入了相关资产成本（或计税基础）。假如应该计入产品成本的，但是未计入而产品已经销售的话，只是属于税会处理错误，结果影响不大。

由于现在已经被要求提交自查报告，此时千万不要有侥幸心理，应该认真按照税法规定进行核查，错了就要主动承认，该补税也要积极按照税务局要求补税，补税的话只有滞纳金而不会罚款的。